Δύστροπος μισθωτής: Τα δικαιώματα του ιδιοκτήτη για έξωση και αποζημίωση

 Όσο διαρκεί η μίσθωση, ο νόμος προστατεύει τον ενοικιαστή, στον οποίο δεν μπορεί να γίνει έξωση. Όμως, υπάρχουν εξαιρέσεις σε αυτόν τον κανόνα. Εφόσον ο μισθωτής δεν τηρεί τις υποχρεώσεις του, τα δικαιώματα που παρέχονται στον ιδιοκτήτη είναι ισχυρά και μπορούν να ασκηθούν σωρευτικά.

Δύστροπος είναι ο μισθωτής που δεν τηρεί τις υποχρεώσεις του απέναντι στον ιδιοκτήτη του ακινήτου. Οι δύο κυριότερες υποχρεώσεις που κατά βάση αθετούν οι μισθωτές είναι η καταβολή του ενοικίου και η καλή χρήση του μισθίου.

Για κάθε μία εξ αυτών, ο νόμος παρέχει διάφορες επιλογές στον εκμισθωτή ανάλογα με τον στόχο του και τη διαμορφωθείσα κατάσταση.

Μη καταβολή του μισθώματος

Όταν ο μισθωτής δεν εκπληρώνει την υποχρέωσή του για πληρωμή του ενοικίου, καθίσταται υπερήμερος, εφόσον παρέλθει άπρακτη η προθεσμία που στα περισσότερα μισθωτήρια είναι οι πρώτες λίγες ημέρες του μήνα.

Η υπερημερία του ενοικιαστή ως προς την καταβολή του μισθώματος παρέχει στον ιδιοκτήτη τα ακόλουθα δικαιώματα:

Να ζητήσει την καταβολή των μισθωμάτων που δεν έχουν καταβληθεί.

Να καταγγείλει τη μισθωτική σύμβαση, τηρώντας την προθεσμία που ορίζει ο νόμος ανάλογα με το είδος της σύμβασης.

Να αιτηθεί αποζημίωση για κάθε βλάβη που υπέστη λόγω της καταγγελίας της σύμβασης (π.χ. αν το ακίνητο έμεινε ξενοίκιαστο για μήνες).

Να ζητήσει την απόδοση του μισθίου, να κάνει δηλαδή έξωση στον ενοικιαστή.

Τα δικαιώματα αυτά παρέχονται από το νόμο στον εκμισθωτή σωρευτικά, δηλαδή μπορεί να τα ασκήσει όλα μαζί, αλλά μπορεί και να επιλέξει να ασκήσει μερικά από αυτά για λόγους σκοπιμότητας ανάλογα με την περίσταση.

Επιπλέον, είναι βασικό να αποφασίσει ο ιδιοκτήτης με ποιον τρόπο θα διεκδικήσει τις αξιώσεις του. Αν στόχος είναι η καταβολή των μισθωμάτων ή/και η έξωση, τότε μπορεί να ασκήσει διαταγή πληρωμής ή/και διαταγής απόδοση του μισθίου. Πρόκειται για δύο διαδικασίες που είναι ταχύτερες και λιγότερο δαπανηρές σε σχέση με την αγωγή, η οποία μπορεί να χρειαστεί χρόνια μέχρι να τελεσιδικήσει και να καταστεί εκτελεστή.

Όμως, η αγωγή είναι μονόδρομος στην περίπτωση των προφορικών μισθωτικών συμβάσεων ή αυτών που έχουν ανανεωθεί σιωπηρά, παρόλο που το μισθωτήριο συμβόλαιο αναγράφεται ότι αυτό δεν είναι δυνατόν. Επιπλέον, η αγωγή είναι απαραίτητη για την αίτηση αποζημίωσης εκ μέρους του εκμισθωτή.

Κακή χρήση του μισθίου

Βασική υποχρέωση του μισθωτή αποτελεί η καλή χρήση του μισθίου σύμφωνα με τη συμφωνημένη χρήση. Υπό αυτό το πρίσμα, κακή χρήση δεν είναι μόνο βλάβες στο ακίνητο, που εκτείνονται πέρα από λογικές φθορές που δημιουργούνται από τη συνήθη καθημερινή χρήση. Κακή χρήση είναι και η χρήση του που δεν συνάδει με όσα έχουν συμφωνηθεί στη μισθωτική σύμβαση.

Για παράδειγμα, τέτοια περίπτωση συνιστά το να οριστεί η οικία ως επαγγελματική στέγη χωρίς να το γνωρίζει ο ιδιοκτήτης. Ή να γίνει υπομίσθωση, ενώ αυτό απαγορεύεται στο μισθωτήριο συμβόλαιο ή ορίζεται ότι απαιτεί την έγκριση του εκμισθωτή.

Εφόσον ο ιδιοκτήτης αντιληφθεί κακή χρήση του μισθίου, έχει τα ακόλουθα δικαιώματα:

Να ζητήσει την παύση της κακής χρήσης του μισθίου. Για παράδειγμα, αν αυτή συνίσταται στη μη συμμόρφωση με τον κανονισμό της πολυκατοικίας λόγω ηχορύπανσης, να παύσει την πηγή της ηχορύπανσης.

Να απαιτήσει αποκατάσταση της ζημίας. Αυτό μπορεί να γίνει είτε με αποκατάσταση της υπάρχουσας κατάστασης (π.χ. αν έχει χτιστεί ημιυπαίθριος χώρος, να αφαιρεθούν οι κατασκευές) ή με χρηματική αποζημίωση. Μάλιστα, ο ιδιοκτήτης μπορεί να αξιοποιήσει την εγγύηση προς αυτό. Σε αυτή την περίπτωση, ο μισθωτής θα πρέπει να συμπληρώσει το ποσό μέχρι του αρχικού ποσού εγγυοδοσίας.

Να καταγγείλει τη σύμβαση αμέσως, δηλαδή χωρίς να τηρήσει καμία προθεσμία. Με την καταγγελία της σύμβασης, ο μισθωτής παύει να καλύπτεται από τη μισθωτική σχέση, οπότε πρέπει να εγκαταλείψει το ακίνητο.

Άλλες υποχρεώσεις του ενοικιαστή είναι η ανοχή εργασιών ή επισκέψεων στο ακίνητο αλλά και η γνωστοποίηση στον ιδιοκτήτη τυχόν ενεργειών από τρίτους για αντιποίηση δικαιωμάτων (π.χ. καταπάτηση οικοπέδου).

Και σε αυτές τις περιπτώσεις ο ιδιοκτήτης έχει τα δικαιώματα αίτησης αποζημίωσης ή/και καταγγελίας της σύμβασης ανάλογα με την περίσταση.

ΠΗΓΗ