Μια αστοχία του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού, του γνωστού και ως ΝΟΚ, ήταν αυτή που τίναξε στον αέρα την οικοδομική δραστηριότητα σε πολλές περιοχές και έχει προκαλέσει μεγάλο πονοκέφαλο στην κυβέρνηση.
Ένα λάθος ή μια αβλεψία του νόμου που τελικά οδήγησε στην απόφαση του ΣτΕ να κρίνει αντισυνταγματικό τον ΝΟΚ που όμως ήταν… νόμιμος για περισσότερα από 10 χρόνια.
Μιλώντας με ειδικούς κι ενώ πλέον η κατάσταση έχει φτάσει στο απροχώρητο και περισσότερες από 14.000 οικοδομικές άδειες είναι στον «αέρα», αντιλαμβάνεται κανείς την αβλεψία του ΝΟΚ.
Συγκεκριμένα, όπως τονίζουν οι ειδικοί, το πρόβλημα δημιουργήθηκε διότι σε πολλούς από τους δήμους που πρωτοστατούν στις αντιδράσεις (Αλιμος, Βάρη – Βούλα – Βουλιαγμένη, Κηφισιά κ.λπ.) προέκυψε κατά κύριο λόγο από την ξαφνική άνοδο του ύψους των κτιρίων και στη συνέχεια ήρθαν και τα «μπόνους» δόμησης του ΝΟΚ του 2020.
Επειδή στην Αττική υπάρχουν πολλοί και διαφορετικοί συντελεστές δόμησης, υπάρχει σε κάθε περιοχή και διαφορετικό ύψος κτιρίων. Δηλαδή ο Σ.Δ. καθορίζει και πόσο ψηλό θα είναι ένα κτίριο.
Ενώ ο ΝΟΚ λέει με σαφήνεια ότι ανεξαρτήτως μεγάλου Συντελεστή Δόμησης δεν μπορείς να κτίσεις κτίριο πάνω από 32 μέτρα, «ξέχασε» να προβλέψει το ύψος και να βάλει «κόφτη» στις περιοχές με χαμηλούς συντελεστές.
Θα έπρεπε να προβλέπει ρητά ότι δεν μπορεί το ύψος της οικοδομής να ανεβαίνει στην επόμενη κλίμακα, ανεξαρτήτως του μπόνους που παίρνει.
Για να το αναλύσουμε σωστά ας δούμε τι ισχύει με τους Σ.Δ.
Συντελεστές Δόμησης
Μέχρι 0,4 = 10,75 μέτρα ύψος κτιρίου
Μέχρι 0,8 = 14μ
Μέχρι 1,2 = 17,25,
Μέχρι 2,6 , το ύψος φθάνει 26 μέτρα και στη συνέχεια ο νόμος προβλέπει με σαφήνεια ότι πολλαπλασιάζουμε τον Σ.Δ. με το 10 και βγαίνει το μέγιστο ύψος της περιοχής. Π.χ. Σ.Δ. 0,3 Χ 10 = 30 μέτρα.
Ποτέ το ύψος δεν μπορεί να ξεπεράσει τα 32 μέτρα και γι’ αυτό π.χ. στην Ομόνοια με Σ.Δ. 4,6 δεν κτίζουμε 46 μέτρα.
Επίσης, σε μια περιοχή με Σ.Δ. π.χ. 1,4 κτίζεις με μάξιμουμ ύψος 19.50 μ. Πρόκειται για έναν Συντελεστή που είναι ανάμεσα στο 1,2 και στο 1,6 και όποιο μπόνους και να πάρει ο εργολάβος (ενεργειακό, δημιουργία πιλοτής κ.λπ.) δεν μπορεί να ξεπεράσει τα όρια του ύψους του, ακόμη κι αν πάρεις μπόνους ένα ή δύο μέτρα.
Για παράδειγμα, σε μια περιοχή ο Σ.Δ. είναι 0,4. Αν το ενεργειακό μπόνους που θα δοθεί είναι Α+, δηλαδή 5% αύξηση της δόμησης λόγω μείωσης της κάλυψης του οικοπέδου, αυτόματα ο Συντελεστής ανεβαίνει στο 0,42 και ξεπερνά το επόμενο σκαλοπάτι του ύψους., επειδή δεν υπάρχει ο κόφτης. Μέχρι Σ.Δ. 0,8 φτάνεις τα 14 μέτρα, δηλαδή επιπλέον 3,25 μέτρα με μπόνους 5%.
Αν δοθεί και επιπλέον 1 μέτρο λόγω π.χ. μείωσης της κάλυψης του οικοπέδου ή λόγω πιλοτής επιπλέον 1 μέτρο, αυτόματα ανεβαίνει η οικοδομή άλλα 4,25 μέτρα ή και 5,25 μέτρα.
Και με μόλις 0,4 Σ.Δ. και ύψος 10,75 μέτρα φτάνουμε στα 16 μέτρα με αύξηση του ύψους κατά 42%.
Εδώ εντοπίστηκε και το πρόβλημα σε πολλούς δήμους με συγκεκριμένους Συντελεστές Δόμησης όπου υπήρξε απότομη αύξηση του ύψους εξαιτίας των διάφορών μπόνους που ανέβαζαν συνεχώς τις οικοδομές χωρίς να μπαίνει «ταβάνι».
Η Αττική έχει πολλούς Σ.Δ. Μπορεί να ξεκινά από 0,2 στη Βουλιαγμένη, 0,4 στην Κηφισιά, 0,6 σε Βάρη – Βούλα – Βουλιαγμένη, Κηφισιά, Ψυχικό, Φιλοθέη. Επίσης 0,8 σε Λόφο Πανί, Αλιμος, Βούλα, Γλυφάδα ενώ στις πιο πυκλοδομημένες γειτονιές πάει σε 1,4 στο Καλαμάκι, Παλαιό Φάληρο, Κηφισιά, 1,8 στην Καλλιθέα, 2,4 σε τμήμα Παλαιού Φαλήρου και Καλλιθέας ενώ στην Αθήνα ανεβαίνει σε 3 και φτάνει ακόμη και πάνω από 5.
Ετσι λοιπόν ενώ ο ΝΟΚ λέει σαφέστατα ότι δεν μπορεί ποτέ να ξεπεραστεί το ύψος των 32 μέτρων, δεν έβαλε τους κόφτες εκεί που απαιτούνταν.
Στους δήμους με χαμηλό Συντελεστή «επαναστάτησαν» διότι χωρίς τον κόφτη το ύψος των νέων κτιρίων ανέβαινε πολύ. Και γι’ αυτό αντέδρασαν έντονα π.χ. σε Αλιμο, ΒΒΒ, Κηφισιά, κ.λπ. ενώ δεν υπήρξαν αντιδράσεις σε άλλες περιοχές με υψηλό Συντελεστή Δόμησης.
Κι όπως λένε οι ειδικοί, κανείς δεν ενοχλήθηκε αν σε μια περιοχή τα 26 μέτρα έγιναν 28 μέτρα ενώ εκεί που τα 10 μέτρα έγιναν 15 το πρόβλημα ήταν πιο ξεκάθαρο.
Ο σωστός νόμος αλλά…
Το Συμβούλιο της Επικρατείας αποφάσισε συνολικά για το ΝΟΚ τινάζοντας στον αέρα την οικοδομή και θέτοντας υπό σοβαρή αμφισβήτηση ένα νόμο που κατά κανόνα είναι σωστός. Διότι τα μπόνους δίνονται προκειμένου να γίνουν ενεργειακά τα νέα κτίρια, καλύτερης ποιότητας και πιο ποιοτικά. Να έχουν περισσότερη φύτευση, θέσεις στάθμευσης και περισσότερο ακάλυπτο χώρο.
Ταυτόχρονα, κι εδώ εντοπίζεται επίσης ένα μεγάλο ζήτημα, η αύξηση της δόμησης σε ύψος συγκρατεί και τις τιμές των ακινήτων διότι η έλλειψη νέων κατοικιών προκαλεί έκρηξη στο κόστος αγοράς αλλά και στα ενοίκια.
Οι εξελίξεις γύρω από το ΝΟΚ και το «μπλόκο» του ΣτΕ, αναμένεται να είναι ραγδαίες τους επόμενους μήνες. Εν αναμονή της καθαρογραφής της απόφασης οι οικοδομικές άδειες έχουν παγώσει.
Μάλιστα σε κάποιες περιοχές όπου γίνεται διαφορετική ερμηνεία της απόφασης του ΣτΕ για το πότε έχουν ξεκινήσει εργασίες σε μια οικοδομή, πολλοί εργολάβοι έσπευσαν να συνεχίσουν τις εργασίες τους για να έχουν το μπόνους που τους δίνει ο ΝΟΚ, προτού τεθεί σε ισχύ η απαγόρευση.
Ωστόσο, ο δήμος Αλίμου, ο οποίος πρωτοστάτησε στο «κίνημα» κατά του μπόνους που δίνει σε ύψος ο Οικοδομικός Κανονισμός, προχώρησε στην αναστολή κι άλλων 40 οικοδομικών αδειών και σταμάτησε τις εργασίες που έκαναν χρήση του «μπόνους» που το ΣτΕ έκρινε αντισυνταγματικό.
H απόφαση του δήμου Αλίμου τινάζει στον αέρα και τη ρύθμιση που είχε φέρει το υπουργείο Περιβάλλοντος που είχε δεσμευτεί ότι θα προστατέψει τις 14.000 οικοδομικές άδειες που είχαν εκδοθεί νομίμως αλλά ήταν σε εκκρεμότητα μέχρι τη δημοσίευση της απόφασης του ΣτΕ που θα γίνει πιθανότατα την ερχόμενη εβδομάδα.
Υπενθυμίζεται ότι με αφορμή τον ΝΟΚ είχε ξεσπάσει πόλεμος, και συνεχίζεται, μεταξύ δημάρχων, όπως ο Αν. Κονδύλης του Αλίμου, ο Β. Ξυπολυτάς της Κηφισιάς, ο Γρ. Κωνσταντέλλος της ΒΒΒ με το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος και ειδικά με τον πρόεδρο Γ. Στασινό, ο οποίος είχε στηρίξει το νόμο.
Δημήτρης Κατακουζηνός
.jpg){kind=avatar}
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου